Concubinage et investissement immobilier : attention aux complications

Maître Antoine de Ravel d’Esclapon, auteur du Patrimonio, nous avertit sur les risques de l’investissement en concubinage.

Imaginez : vous recevez la visite d’un couple de concubins voulant investir dans l’immobilier. En bon professionnel, vous parlez protection en cas de décès. Ils vous répondent :

• Oui, pour s’engager et devenir propriétaire pour soi et ses descendants
• Oui, avec plaisir, pour s’engager avec le banquier pour 25 ans
• Non, pour s’engager avec l’élu du cœur quelle que soit la durée… pas notre philosophie !

Nue-propriété et usufruit : une solution possible ?

Déjà, on commence bien. Mais vous êtes un forcené et vous proposez une usine à gaz, un embrouillamini à votre sauce : constitution d’une société civile (pourtant là c’était bon) puis échange de la nue-propriété d’un concubin avec l’usufruit de l’autre. De sorte qu’au décès du premier concubin, le survivant dispose de la pleine propriété pour fraction du bien (l’usufruit du défunt ayant disparu) et il dispose de l’usufruit viager à son profit sur l’autre fraction. Les héritiers du concubin décédé disposent de la nue-propriété sur cette autre fraction.

Les inconvénients sont très nombreux mais trois viennent particulièrement à l’esprit.

POUR ALLER PLUS LOIN :
Le Patrimonio

1-Usufruit/nue-propriété : un échange souvent inégal pour les parties

L’échange usufruit/nue-propriété suppose des valeurs exactes où les moyens financiers de payer la différence et l’équation est fonction de la rentabilité du bien, de l’apport de chacun mais encore de l’espérance de vie de chaque concubin. Vous pouvez trouver dans mon livre les valorisations d’un usufruit économique (à ne pas confondre avec l’usufruit fiscal uniquement pour le paiement de l’impôt). En pratique, vous pouvez passer votre vie à la perdre avant de trouver le conjoint parfait au regard de l’âge et de ses finances pour permettre l’échange ! Souvent psychologiquement, il faudra qu’il soit un brin autodestructeur ne serait-ce que pour accepter de signer cela.

2-Echange usufruit/nue-propriété : une solution surfiscalisée

L’Administration fiscale aime ce schéma qui lui permet de taxer une donation ou succession entre étrangers (60%) majoré d’un montage frauduleux (80% de 60%). C’est le seul schéma surfiscalisant où vous payez 108% d’impôt ! Merci pour le conseil de branquignol !

3-L’échange usufruit/nue-propriété au risque de la mésentente

Et si mésentente entre les concubins ? Un couple en concubinage se sépare plus facilement que des partenaires et encore plus facilement que des époux : plus vous vous engagez et moins vous rompez, statistiquement ! Là commence le cauchemar car le débouclage ne pourra intervenir alors que si… décès… C’est pourquoi ce schéma débouche sur une impasse et a reçu le prix Anne Hidalgo du blocage de voies !

Bref, c’est micmacs à tire-larigot, un couple qui ne voulait pas s’engager ne pourra plus se désengager contrairement à un divorce par exemple !

Par Maître Antoine de Ravel d’Esclapon
Ouvrages d’Antoine de Ravel d’Esclapon aux éditions Arnaud Franel :
Le Patrimonio

POUR ALLER PLUS LOIN :
Le Patrimonio