La double mesure de l’administration fiscale rejetée par le juge !
Un client souhaite réaliser l’optimisation de son patrimoine, notamment foncier. Je préconise assez facilement la société civile car elle est la forme la plus souple et la moins fiscalisée des sociétés.
La location meublée
Toutefois, je suis vigilant si le foncier est loué en meublé. En effet, l’Administration fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale et non comme une activité civile. En conséquence, mon cher client sera soumis, de force, à l’impôt sur les sociétés (sauf quelques cas particuliers). Cela sera, souvent, une catastrophe fiscale par une lourde taxation de la plus-value immobilière le jour de la vente du foncier. Le cher client devient un client cher pour le Fisc. Par contre, civilement, l’activité de location meublée est civile de toute manière.
POUR ALLER PLUS LOIN :
Le Patrimonio
Le régime DUTREIL
D’un autre côté, un client ayant un patrimoine foncier en meublé sera attiré par le sympathique régime DUTREIL : un engagement de conservation contre une limitation de 75% de l’assiette taxable pour la donation et la succession ! Parmi les critères d’éligibilité de cet bel avantage fiscal la société dont les titres sont transmis doit avoir une activité, par exemple, commerciale. En vertu de l’article 787 B du CGI, sont éligibles à l’exonération partielle « Dutreil » les transmissions à titre gratuit de titres « d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ». La location, directe ou indirecte, des locaux d’habitation meublés relève en effet des BIC aux termes du 5° bis de l’article 35 du CGI. Donc, si la société a une activité de location meublée, tout devrait aller bien. Mais l’Administration fiscale tient alors une autre analyse : la location meublée… n’est pas commerciale… dans ce cas là. Vous voyez que nous avons deux mesures différentes d’un même dossier pour être tantôt surtaxé tantôt ne pouvoir prétendre à l’exonération.
Bonne nouvelle !
Heureusement, la Cour de Cassation (Cass. com., 1er juin 2023, n° 22-15.152) vient tout récemment de siffler la fin de la récréation, la fin des doubles mesures ! Une qualification doit rester la même pour tous les impôts, nous revenons au mètre étalon. Une bonne nouvelle que le praticien doit aborder avec prudence : l’activité du contribuable doit être principalement la location meublée dans ce contexte. Et l’Administration comme le législateur ne vont pas tarder à réagir. Gardons la bonne mesure.
Par Maître Antoine de Ravel d’Esclapon
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Le Patrimonio
