Améliorer ses investissements en résidences gérées : EHPAD, séniors, étudiantes, tourisme (1/2)

1. État des lieux

Pan majeur de l’immobilier et de l’économie française, bien plus que d’un simple support immobilier, cette forme d’investissement patrimonial représente un réel levier de développement de l’économie réelle et d’orientation de l’épargne des Français vers le financement d’un secteur clé d’économie. Ces particuliers – investisseurs en résidences gérées – pallient les besoins structurels de notre société et répondent ainsi à une nécessité macroéconomique : nous avons besoin de résidences pour nos enfants étudiant(e)s ; de lits médicalisés pour nos aînés souffrants ; de cadre de vie pour nos séniors qui choisissent de ne pas rester chez eux ; d’endroits sympathiques pour nos vacances et le développement de notre industrie touristique.

État des lieux, avec ou sans crise sanitaire…

La crise sanitaire que nous traversons a bien évidemment des répercussions sur les activités économiques des résidences gérées de tourisme, d’affaires et de loisirs, et des résidences pour étudiants qui se sont également vidées consécutivement à la fermeture des écoles et des universités.

Les exploitants, gestionnaires professionnels de ces résidences, preneurs à bail, sont confrontés sans nul doute à une situation sans précédent d’établissements vides, sans ressources locatives. Aussi un très grand nombre d’entre eux a suspendu – totalement ou presque – de façon unilatérale tout versement de loyers pour assurer la pérennité de leurs entreprises.

Et les autres catégories de résidences ne sont pas exemptes de risques. Qu’adviendrait-il si une résidence EHPAD devait faire face à une mise aux normes accrues, nécessitant d’importants travaux, donc des frais supplémentaires conséquents ? que deviendrait leur modèle économique si les ressources des personnes âgées venaient à chuter par une baisse des retraites et/ou des aides sociales ? que se passerait-il si nos séniors préféraient être maintenus à domicile et y étaient aidés ?

Rappelons que, dans la très grande majorité de ces résidences, les investisseurs sont de simples particuliers cherchant à prévenir leur retraite de demain.

Situation des investisseurs

Ces « particuliers-investisseurs » – très souvent endettés pour cet investissement sur 15 à 20 ans – présentent un risque avéré de solvabilité, accru par une situation personnelle qui pourrait se dégrader par la situation économique en général (chômage partiel, perte d’emploi).

La non-perception des loyers (crise COVID) ou la réduction de ces loyers (travaux ou renégociation du gestionnaire exploitant) acculeraient ces personnes dans une situation financière critique.

Il s’agit donc de trouver un consensus pour mettre en place des efforts proportionnées ; mais la situation ne sera pérenne que par une amélioration du cadre général.

La semaine prochaine : 5 préconisations d’amélioration

Par Céline Mahinc