Société Civile Immobilière et taux d’usure
Chaque trimestre, les taux d’usure concernant les différents types de prêts sont recalculés par la Banque de France.
Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour l’octroi d’un crédit.
Ces taux varient en fonction du type de prêt, et visent à protéger l’emprunteur d’éventuels abus. Ils sont calculés à partir des moyennes des prêts accordés le trimestre précédent, augmentées d’un tiers.
Et pour les SCI (Société Civile Immobilière), qu’en est-il de l’octroi des prêts immobiliers ?
Une SCI est une structure sociétale, juridique, constituée afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, et à ce titre, elle n’est pas protégée par les taux d’usure. En SCI, la qualité de consommateur disparaît.
Dans une affaire récente, la Cour de cassation a rappelé que les crédits immobiliers octroyés à une SCI entrent dans le champ des prêts aux personnes morales.
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Des associés d’une SCI ont jugé trop élevé le taux de crédit obtenu pour financer l’achat d’un bien immobilier via cette structure. Ils pensaient être des « consommateurs » car leur SCI avait été constituée dans le but de gérer des biens personnels. Ils ont donc demandé que la banque leur restitue les intérêts perçus, le motif mis en avant étant que le taux d’emprunt excédait le taux de l’usure applicable aux crédits immobiliers aux particuliers.
A ce titre, ils pensaient à tort que la législation relative aux taux usuraires des crédits immobiliers pouvait être appliquée. Mais en tant qu’associés d’une SCI, même si celle-ci est à vocation familiale, leur qualité de consommateurs est abandonnée.
Certains taux, comme les découverts en compte, entrent dans le cadre des taux d’usures pour les SCI. Un prêt dit usuraire ne peut être octroyé à un consommateur, mais peut l’être à une personne morale se livrant à une activité professionnelle, que celle-ci soit ou non commerciale. Dans cette affaire, la SCI estime qu’elle n’exerce pas d’activité professionnelle. Son activité, exclusivement patrimoniale, consiste à procurer des revenus locatifs aux associés en tant que personnes physiques.
Les associés d’une SCI ne sont pas des consommateurs
Les statuts de la SCI en question ont pour objet « la propriété, l’administration et l’exploitation par location ou autrement des immeubles lui appartenant et généralement toutes opérations civiles s’y rattachant ». Etant une activité de gestion immobilière, la SCI abandonne la qualité de « consommateur ».
L’offre de prêt mentionnait : « financer les besoins de l’activité professionnelle de la SCI » et avait pour objet l’acquisition d’un immeuble locatif de quatorze appartements. Dans ce cas, la définition de consommateur ne s’applique pas, et celle-ci ne peut pas prétendre à la protection prévue par le code de la consommation.
Pour être protégé par le code de la consommation, un consommateur doit représenter : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». La SCI personne morale qui se livre à une activité professionnelle non commerciale s’en trouve exclue.
Par Patrice Leleu
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Toujours très clair et très précis cher Patrice. Merci beaucoup pour ta mise en lumière et ta vulgarisation du monde de la finance, le tout étayé par des exemples rendant toujours plus simple l’interprétation des jugements et faits. Bravo.
Une question subsidiaire, une Sci n’est pas protégée par le taux d’usure mais un prêt peut-il lui être refusé car dépassant le taux d’usure ? Merci