Placements immobiliers locatifs… quelle rentabilité ? article 2/3

Petit rappel… Précédemment, nous nous interrogions sur la rentabilité brute d’un placement dans l’immobilier locatif.

Nous avions pris l’exemple d’un studio acheté 130 000 €, avec un loyer mensuel de 650 €, la rentabilité est égale à 650 x 12/130 000 €, soit 6 % bruts….

Qu’est-ce que la rentabilité nette ?

La rentabilité nette pour cet investissement se calcule en tenant compte de l’ensemble des charges d’exploitation, c’est-à-dire les charges de copropriété, la sous-traitance de la location et l’assurance loyers impayés et bien entendu la taxe foncière.

Dans cet exemple, estimons les charges de copropriété à 65 € de moyenne par mois, soit 780 € par an (10 % du loyer) et la délégation à une agence de la gestion des locations avec souscription d’assurance pour loyers impayés à environ 10 % du loyer (parfois même jusqu’à 12 %), soit 780 €. Si nous appliquons une taxe foncière de 630 €, elle représente environ 8 % du revenu locatif. Bien entendu la taxe foncière peut varier du simple au double selon l’emplacement du logement.

Avec cet exemple, on voit que pour ce studio, la rentabilité nette atteint 4,3 % environ, bien moins que les 6 % de marge brute.

Et la rentabilité nette nette ?

La rentabilité nette nette varie selon le profil fiscal du propriétaire bailleur, puisque les loyers perçus entrent dans la déclaration de revenus de l’investisseur.

Si le studio est loué vide, les revenus locatifs sont sous le régime des revenus fonciers. Après avoir déduit les charges non récupérables, ils seront taxés selon la tranche marginale d’imposition (ou taux marginal d’imposition, TMI) du propriétaire. Il faut encore ajouter à ce taux les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 15,5 %. Si l’investisseur relève d’un taux d’imposition de 30 %, le total de l’impôt s’élèvera à 45,5 % (15,5 % + 30 %). Sur un revenu brut estimé à 6%, on voit que la rentabilité nette nette n’atteindra que 3% !

Par Colette Sabarly

Mme Colette Sabarly