Du plafonnement des rémunérations des intermédiaires en immobilier…
A la mi-décembre 2017, un amendement poussé par le Sénateur Albéric de Montgolfier est passé dans le cadre du PLF 2018 (article 68). Il vient plafonner la rémunération des distributeurs dans le cadre d’une vente immobilière sous le « statut Pinel » (pour commencer ?).
Extrait : « Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l’article L. 321–1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l’article L. 341–1 du même code ou une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 550–1 du même code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70–9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret. »
Un motif légitime
Cet amendement a été motivé par la volonté de lutter contre les abus lors d’un investissement « Pinel », par des marges de distribution anormales, aux motifs que la « rémunération élevée » viendrait détourner l’avantage fiscal du client. Autant le motif est légitime (lutter contre les abus au dispositif loi Pinel), autant la question des moyens est-elle très discutable.
Les moyens envisagés
Est-ce que baisser et juguler la rémunération des commercialisateurs distributeurs viendrait lutter contre les plateformes « abusives » ? L’ensemble des syndicats ne le pense pas : une baisse de la rémunération se ferait au bénéfice de la marge du promoteur ou pour une réaffectation de lignes budgétaires d’un promoteur pour avoir d’autres modes de distribution (non externalisées). Il y a donc un vrai risque sur l’ensemble de la profession, puisqu’à parution du décret d’application, cela impacterait sans aucun doute le secteur économique immobilier dans son ensemble, et donc tout un écosystème.
En effet, il serait une profonde erreur de faire une analogie entre l’écosystème des intermédiations dans l’ancien et dans le neuf. Dans l’ancien la commission rémunère strictement l’acte d’intermédiation ; dans le neuf la commission reversée aux forces de distribution, quelles qu’elles soient, prend en compte un ensemble de prestations au bénéfice de l’investisseur (prix négocié, accompagnement long terme…), du CGP (sélection des produits) et aussi du promoteur (externalisation de prestations).
Pour ce dernier, le fait de plafonner – à un certain pourcentage – cette réaffectation de postes de charges (lignes budgétaires en marketing, publicité, publicité sur les lieux de vente, intérêts financiers…) l’empêcherait de le faire efficacement ! Donc, la loi vise les intermédiaires et non les promoteurs qui utilisent un réseau internalisé, de fait non soumis aux mêmes règles. En l’état, cela entrainerait de fait une forte distorsion concurrentielle (seuls les « gros » promoteurs qui n’externalisent pas, survivraient ?! Un plafonnement de taux de rémunération ne viendrait donc bien évidemment pas faire baisser le prix de vente !), bien évidemment à l’encontre de l’intérêt de l’investisseur.
D’un point de vue pratique, la rémunération semble pouvoir être plus élevée dans le cadre d’une vente ou intermédiation en accession (non plafonnée) que dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisant, alors même que ce dernier nécessitera une prestation et potentiellement un accompagnement en conseil, sur une dizaine d’années. N’y a-t-il pas rupture d’égalité ? Sans compter que l’acheteur ne réalise réellement son option fiscale que le jour de sa déclaration d’impôt qui dans la majeure partie des cas se situe des mois après son acquisition…
Quelles contre-propositions ?
L’ensemble des syndicats de la gestion de patrimoine (ANACOFI, CNCIF, CNCGP, Compagnie des CGPI), mais aussi les syndicats de l’ « immobilier traditionnel » (FNAIM, UNIS), des entités comme l’ASPIM ou l’AFG, l’APECI, se sont fédérés pour lancer une étude pour faire la transparence sur l’ensemble de l’écosystème de l’immobilier neuf. Pierre Sabatier, l’IEIF, Robin Rivaton… vont collecter de la donnée auprès de promoteurs (20 à 25000 logements seront concernés) et apporteront ainsi la lumière sur le modèle économique. Cette étude devrait être rendue fin juin/début juillet, en espérant que le gouvernement acceptera de reporter la parution du décret à celle des conclusions de cette étude.
Cela permettra, ou pas, de constater la valeur ajoutée de certaine rémunération.
Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/
Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP
je pense effectivement que cette manoeuvre vise à éliminer du marché les conseillers indépendants au profit des grandes entreprises du batiment avec des circuits de distribution intégrés, des conseillers maison mal rémunérés, et qui pourront encore améliorer leurs marges .L’investisseur ne sera pas avantagé . Nous l’avons déjà constaté lorsque les taux bancaire ont fortement baissés le prix de l’immobilier à fortement augmenté et les grands opérateur se sont emparés du marché C’est la méthode Macron plus pour les Financières moins pour les “petits” .Les premiers de cordée et les autres en assèchant le ruissellement.