Les dettes déductibles :

Nb : Les dettes déductibles sont celles inhérentes aux actifs immobiliers taxables, donc liées à l’acquisition ou à la conservation de biens ou de droits immobiliers taxables (liste non exhaustive):

• Les dépenses contractées pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire). Les emprunts souscrits pour l’achat d’une résidence principale sont totalement déductibles de l’IFI. Cependant, la dette ne peut excéder la valeur imposable de la résidence principale, soit 70% de la valeur vénale (la résidence principale bénéficiant d’un abattement de 30% au titre de sa valeur imposable à l’IFI lorsqu’elle est détenue en direct).
• Les dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
• Les dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier ;
• Les dépenses de travaux pour l’amélioration, la construction, la reconstruction, la réparation ou l’agrandissement d’un bien immobilier ;
• Les impositions liées à la propriété (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…), les droits de mutation en instance de paiement et l’IFI théorique. Cela ne concerne pas les impôts liés à l’occupation du bien tels que la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu (sur les revenus fonciers notamment) et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du propriétaire bailleur.

Toutes les dettes ne sont pas déductibles :

• Les dettes contractées pour minorer la valeur des titres (emprunts souscrits par une société contrôlée par un redevable pour lui acheter un bien ; prêts consentis à la société par l’associé lui-même, ou par un membre de son foyer fiscal ou encore de son groupe familial (ascendants, descendants, frères et sœurs)). Pour ces opérations, la déduction n’est possible qu’à la condition que le redevable démontre que l’opération ne poursuit pas un objectif principalement fiscal.
• Les dettes contractées pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens non pris en compte pour l’assiette de l’IFI (notamment les dettes contractées par un nu-propriétaire).
• Les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés (dettes relatives à un immeuble professionnel exonéré, par exemple).
• Les dettes se rapportant à des biens partiellement exonérés (bois et forêts, par exemple) qui ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c’est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non-exonération).

Plafond de déduction des dettes :

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes dépasse 60 % de la valeur des biens, un plafonnement se met en place. Dès lors, et au-delà de cette limite, le montant des dettes n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques, l’application de ce plafonnement ne prend pas effet sur les dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.