Le dépassement d’usufruit
Quel est le terme de l’usufruit ? Le plus souvent, l’usufruit est viager donc va s’éteindre au décès de l’usufruitier. Quelques exceptions existent comme la renonciation.
L’usufruit à durée fixe
Un autre cas de figure est l’usufruit constitué pour une durée fixe. Si vous voulez vous faire remarquer comme approximatif, vous pourrez parler d’usufruit temporaire. Or tout usufruit – dont l’usufruit viager – est temporaire ! Il vaut mieux parler d’un usufruit à durée fixe.
Techniquement, il est très intéressant dans le monde des entreprises : vous détenez un foncier en usufruit à durée fixe par une société à l’IS donc vous amortissez. La nue-propriété correspondante appartient à une société à l’IR ainsi la plus-value immobilière de sortie sera douce… Je dis cela, je ne dis rien… même si cela permet de mettre les gaz sur la route du succès sans rouler à tombeau ouvert.
Un point de vigilance est l’article 13-5 du CGI qui tend facilement à requalifier l’usufruit ainsi cédé comme un flux de revenus fonciers et non une plus-value : dispositif légal pour déjouer les petits malins qui transformaient ainsi des revenus futurs en une plus-value moins fiscalisée… Vous tombez alors en panne sèche.
POUR ALLER PLUS LOIN :
Le Patrimonio
La prorogation de l’usufruit
Un arrêt de la Cour administrative d’appel de Nancy du 9 novembre 2023 (n° 21NC00702) vient traiter un cas un peu particulier : celui de la prorogation de l’usufruit. Vous voyez, nous sommes dans un dépassement comme entre voitures sur la route. Quelle est son analyse juridique ? Est-ce un prolongement, un dépassement, de l’usufruit d’origine ou une novation, un nouveau contrat qui s’enchaîne ? Comment être sur la voie rapide ?
La seconde analyse doit l’emporter, selon la Cour administrative d’appel : en effet, nous parlons ici de droit réel (sur une chose) et donc d’un nouveau transfert d’un droit et non de l’aménagement d’un droit déjà existant.
Bref, tout cela est un peu technique, mais si vous lisez entre les lignes, nous avons encore quelques jolies combinaisons à affiner et peaufiner dans nos dossiers pour optimiser et même sur-optimiser. Vous devez prendre le volant sans avoir le pied lourd, car on roule sur des œufs !
Par Maître Antoine de Ravel d’Esclapon
POUR ALLER PLUS LOIN :
Le Patrimonio
