Viager : pourquoi investir ?
Vendre son logement en viager est une opération connue, ou plus exactement cela fait partie du mythe véhiculé par les films et ses héroïnes centenaires. Aujourd’hui, il fait partie du paysage, il trouve sa place. Parfois, il fait encore l’objet d’idées reçues. Pour autant il satisfait bon nombre de candidats à ce type d’opération immobilière.
Pour rappel, vendre en viager occupé permet de rester chez soi en gardant le droit d’usage et d’habitation du logement, auquel s’ajoute la perception d’une rente mensuelle sa vie durant. Cette solution apporte un complément de revenus, en plus des pensions et retraites. Financièrement, c’est percevoir en premier et immédiatement un capital (le bouquet), puis un revenu sous la forme d’une rente tous les mois, toute sa vie durant (rente viagère).
Pourquoi envisager d’investir dans un viager ?
Précisons que c’est avant tout investir dans la « pierre », dans l’immobilier. Pour le vendeur, les raisons sont bien perçues.
Regardons maintenant le côté acheteur. Acheter un viager, c’est acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’un prix minoré suite à la décote d’occupation, et d’un paiement étalé dans le temps. L’investissement de départ est plus faible que pour un achat immobilier classique. En cela, c’est déjà une opportunité immobilière. Acquérir un bien en viager impose le versement de la rente mensuellement jusqu’au terme du contrat : c’est-à-dire jusqu’au décès du vendeur.
Dans une telle opération, deux situations sont à être considérées : le viager est-il libre ou occupé, et fait-il l’objet d’une réversion ? Pour rappel : avec un viager occupé le vendeur (le crédirentier) se réserve un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), alors qu’en viager libre l’acheteur (le débirentier) aura la jouissance du bien dès la vente. Il pourra en prendre possession s’il le veut.
Viager : avantages et désavantages
Lorsqu’il s’agit d’un couple de vendeurs, il peut être stipulé que la rente sera réversible au profit du conjoint. Ce procédé permet qu’au décès du premier crédirentier, la rente continue à être versée à une autre personne. Cela signifie que l’acheteur investisseur va devoir payer la rente jusqu’au second décès, et ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du conjoint survivant. Sur ce point, le futur acquéreur sera vigilant sur la différence d’âge entre les époux.
En viager occupé, les frais de notaire sont réduits puisque calculés sur une assiette moindre. De même, le bien est entretenu car il continue à être habité, par la ou les personnes qui se sentent impliquées dans leur cadre de vie. Les plus téméraires (et ceux qui le peuvent) diversifient avec plusieurs biens en viager, ce qui lisse le risque de longévité d’un seul vendeur.
Acquérir un viager nécessite d’être en capacité de payer la rente, donc des revenus en conséquence et un effort qui peut se révéler être sur de nombreuses années.
Rappelons que nous sommes dans l’immobilier et que choisir son investissement répond aux mêmes règles de base, comme l’emplacement, la qualité du bien…
Par Patrice Leleu
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