SCPI d’entreprise : de nouvelles lectures pour un nouveau contexte (1/2)

Naturellement, tout le monde s’interroge sur l’impact qu’a ou qu’aura – directement ou indirectement – la pandémie COVID sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), avec la crise économique qui se profile derrière la crise sanitaire. Les scénarii possibles : vous en connaissez déjà un certain nombre. Et il y aura immanquablement des surprises, mais d’où viendront-elles ?

Si la collecte des SCPI a décollé à la suite d’une grande série d’articles de Guy Marty au début des années 80, l’engouement n’a quasiment plus cessé depuis, battant même certaines années des collectes record. La collecte nette globale des SCPI immobilier d’entreprise a atteint 5.8 milliards d’euros en 2020, pour une capitalisation qui atteignait près de 67 Mds€ [1] au 31/12/2020. Fin 2020, on dénombre un total de 102 SCPI Immobilier d’entreprise.

Les SCPI offrent de grandes diversités : de marché, d’implantation géographique, de modes de détention etc., mais comment les choisir ?

Sans effectuer un parangonnage exhaustif de tous les éléments d’analyse des SCPI, on peut identifier un certain nombre de critères clés qui semblent pouvoir être pris en compte pour réaliser une mise en perspective – de façon un peu différente en cette période particulière – et ainsi sélectionner nos SCPI. En effet, toutes les SCPI n’ont pas la même antériorité, les mêmes catégories de sous-jacents, etc. Ainsi, chaque type de SCPI – que nous pouvons classifier en 3 groupes afin d’adapter au mieux ces leviers d’analyse – va nous permettre d’identifier des marqueurs intéressants, plus prégnants pour certaines mais essentiels pour toutes.

Les « vieilles » SCPI

Bien établies et bien diversifiées, elles permettent une analyse cohérente en scrutant par exemple quelques points : la performance des 10 dernières années (même si « les performances passées ne présagent pas des performances futures ») ; et les réserves, car la question est d’évaluer la stabilité de cette distribution. Si une SCPI a constitué des réserves, elle pourra les mobiliser pour atténuer les conséquences conjoncturelles ou structurelles et distribuer -ou renforcer le revenu distribué – aux associés. Le 1er élément constitutif de ces réserves peut être « le matelas de sécurité » – le Report A Nouveau (RAN) – car cette partie du résultat bénéficiaire, qui au lieu d’être distribuée aux associés est gardée par la société, pourrait l’être plus tard. On estime généralement que ce Report A Nouveau doit au moins représenter 10% à 15% du dividende annuel pour « sécuriser » une partie des rendements futurs.

Mais attention, ne tenir compte que de cette réserve constituerait une erreur d’analyse. Il faut ajouter, au report à nouveau, les plus-values non distribuées (plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles, mais non encore distribuées) et les plus-values potentielles (écart entre la valeur d’expertise du patrimoine, et son coût historique, achats + travaux).

Ainsi, ces vieilles SCPI ont, par leur gestion passée et par la valorisation de leur patrimoine immobilier, une certaine capacité à soutenir le revenu.

[1] Données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) recueillies et traitées par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)

[2] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

[3] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

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Par Céline Mahinc