Les différents régimes comptables du loueur meublé (1/2)

En fonction du montant de ses recettes mais aussi, sous conditions, de ses préférences, le loueur meublé peut être imposé sous différents régimes comptables : le micro BIC, le réel simplifié, le réel comptable.

Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Que ce soit pour une nuit ou trois semaines, pour 1 ou pour 100€, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu.

La loi de finances pour 2018 a rehaussé les seuils d’application des régimes micro à compter de 2017. Les seuils sont portés de 33 200 € à 70 000 € et de 82 800 € à 170.000€.

Lorsque les recettes sont inférieures à 70 000€, le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux. Par défaut, les revenus sont imposés dans la catégorie des « micro BIC », selon barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le résultat imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % sur le montant des recettes avec un minimum de 305€. L’amortissement est compris dans la déduction forfaitaire.

Le montant des recettes est ensuite reporté sur le formulaire n°2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration annuelle des revenus du bailleur (ligne 5 ND). Le contribuable peut aussi opter pour le régime réel (simplifié).

Le loueur en meublé est donc alors dans l’impossibilité de constater un déficit. Si son activité est déficitaire, il doit impérativement opter pour un régime réel (simplifié ou normal) d’imposition.

De plus il n’est pas possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de travaux de rénovation en régime micro entreprise.

Cette modification fiscale à effet rétroactif n’est pas sans poser des difficultés d’application. En effet, certains contribuables qui relevaient jusqu’à présent du régime réel de plein droit (automatiquement, sans qu’il soit nécessaire d’opter) peuvent se retrouver, à l’issue de cette réforme, sous les seuils et ainsi relever, au titre de 2017 voire de 2018, du régime du micro. Le maintien du régime réel en 2017 et 2018 (qui seul peut permettre de constater des charges au réel) est donc conditionné à l’exercice de l’option ! Attention aux dates… (cf. paragraphe suivant).

Le Réel simplifié

Le régime du réel simplifié est un régime obligatoire pour les loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises entre 70 000 € et 238 000 €. De ce fait, les contribuables sont tenus de tenir une comptabilité et de conserver l’ensemble des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien en location.

Il s’applique, sur option, aux loueurs dont les recettes sont inférieures et qui sont donc en principe soumis au régime micro-BIC.Ce régime implique le dépôt d’une déclaration professionnelle (2031 SD) et la déduction de l’ensemble des recettes de l’intégralité des charges, supportées par le loueur pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, taxes…) à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan, et permet la possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors valeur foncier).

Dans la deuxième partie : conditions pour déclarer au régime Réel simplifié pour les recettes inférieures à 70 000 € et régime du Réel normal.

Retrouvez la seconde partie de l’article

Par Céline Mahinc
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