Les préalables à l’investissement en location meublée : le gestionnaire (1/2)

Avant d’entamer tout projet d’investissement, il est fortement conseillé de vérifier certaines données :

Vérifier l’existence d’une société ad hoc : y a-t-il une société (entité juridique distincte) pour chaque résidence? Dans ce cas de figure, il est préférable de s’assurer qu’il existe un engagement de garantie de la société mère en cas de défaillance de la société ad hoc. S’il n’y a qu’une entité juridique pour les différences résidences gérées, vérifier si une comptabilité est tenue pour chaque résidence ou non (cela est obligatoire pour le tourisme classé.
Établir l’expérience du gestionnaire par rapport au type de résidence (CV des dirigeants par exemple, ou fiche internet), notamment sa connaissance des éventuelles spécificités du marché local.
Connaitre les liens de nature capitalistiques ou juridiques (degré d’indépendance) entre les syndics des résidences déjà en exploitation et le gestionnaire.
Rechercher des informations sur sa réputation/e-réputation, vérifier l’existence de sinistre, d’enquête de satisfaction.
Vérifier l’appartenance à une organisation professionnelle ou à une organisation disposant d’une charte ou code de bonne conduite.
Obtenir un compte prévisionnel de l’exploitant si la résidence est neuve (essayer d’évaluer l’impact d’une saisonnalité éventuelle sur le chiffre d’affaires) ou les comptes antérieurs si la résidence est déjà en exploitation (individualisant nécessairement les loyers au sein des charges d’exploitation).

Remarque : Il faudrait pouvoir identifier au moins les niveaux : des capitaux propres, des investissements, des amortissements (qui donnent une idée de l’âge et la modernité de l’outil), de la proportion de créances douteuses, de l’endettement, du fonds de roulement, du besoin en fonds de roulement, du besoin de trésorerie.

Le cas échéant, vérifier le taux de remplissage des autres résidences déjà en exploitation et gérées par le même gestionnaire (attention à ce que celui-ci ne soit pas artificiellement haut et représentatif de lutte des prix effrénée, ce qui pourrait mettre l’exploitation en péril et donc indiquer une mauvaise gestion).

Essayer d’établir l’existence ou non d’un fond de concours (soit à partir des comptes du gestionnaire s’ils ont été déposés, soit en l’interrogeant).

Un fond de concours est une subvention ponctuelle volontaire du promoteur vers le gestionnaire. Généralement versé en numéraire, il peut également prendre la forme d’un abandon de compte courant ; « d’honoraires de participation à la conception architecturale des lots » ; de « faux » fonds de garantie des loyers ; de commission d’intermédiation sur l’achat des meubles ou accessoires (souvent effectué via une centrale d’achats contrôlée par l’exploitant…).

Il constitue donc une charge pour le promoteur, puisqu’il n’a pas vocation à l’enrichir. En amont, celui-ci répercute bien évidemment le montant du fond de concours sur le prix global de la résidence. Le fond de concours est donc « payé » indirectement au gestionnaire par les investisseurs. Il est en théorie destiné à financer des dépenses de fonctionnement. Par exemple, le temps qu’une nouvelle résidence se lance et atteigne un taux de remplissage optimal, le fond de concours permet d’honorer le paiement des loyers auprès des copropriétaires alors même que la seule activité économique naissante ne serait pas suffisante pour ce faire.

Dans l’éventualité où le fond de concours est présent, à combien de mois de loyers s’élève-t-il ? Pour combien de temps ?

Il est communément admis que les fonds de concours ne devraient pas dépasser 6 à 12 mois de loyers à percevoir. Au-delà, il est justifié de s’inquiéter d’un éventuel accord entre le promoteur et le gestionnaire pour doper la rentabilité afin d’en accélérer la commercialisation.

Dans la dernière partie : suite et fin des points à vérifier
et réponse à la question : « quel recours dans le cas où l’exploitant se retire ? »

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc