La SCI, idéale pour une « maison de famille »
Partager un patrimoine immobilier favorise souvent le maintien d’une cohérence familiale à travers les générations. La maison de famille reste une tradition française puisque notre pays compte selon l’INSEE plus 3 300 000 résidences secondaires. Voyons pourquoi le choix de la SCI est ici encore judicieux…
La maison de famille permet dans le cadre de familles recomposées de créer une cohésion familiale et une identité commune entre différentes fratries. La résidence secondaire aide à souder la famille recomposée autour d’un projet commun et de souvenirs partagés.
Le maintien d’une maison par-delà les générations
La SCI facilite la transmission et le maintien d’une propriété sur plusieurs générations dans un souci de pérenniser les liens familiaux par delà la mort des associés fondateurs. Cette identité commune se construit en associant tous les membres de la famille, quel que soit leur apport financier.
Le caractère polymorphe de la société civile immobilière permet de s’adapter aux nouvelles formes juridiques de la famille : couple marié, pacsé ou non, beaux-enfants, grands-parents, tous peuvent être associés.
La SCI facilite l’utilisation de la maison
Les statuts de la société civile (ou même un règlement intérieur) peuvent prévoir les modalités d’utilisation de la maison de famille : tirage au sort, alternance d’une année sur l’autre ou d’une vacance sur l’autre, mise en place d’un calendrier partagé sur internet, privatisation de certaines parties de la maison ou de certaines dépendances : les solutions ou les possibilités sont multiples…
La SCI prévoit la répartition des charges
Lors de la constitution de la SCI, il est possible de prévoir les modalités de répartition des charges entre les associés. Les possibilités sont nombreuses, mais globalement elles se concentrent autour de deux options : soit les associés les supportent au prorata de leur nombre de parts, soit le calcul peut tenir compte de l’occupation réelle de la maison.
Répartition des coûts de travaux
La SCI devra également prévoir le cas de travaux à financer. Certains travaux, comme les travaux d’entretien, peuvent être indispensables, alors que d’autres, plus subjectifs, dépendent du degré de confort que l’on souhaite (travaux d’amélioration). Les associés peuvent ne pas en éprouver le même besoin et la question est alors délicate. Dans le premier cas – travaux d’entretien – la répartition entre associés est légitime. Pour ce qui concerne les travaux d’amélioration, le principe « décideur-payeur » peut alors s’appliquer avec la délicate question de la prise en compte éventuelle de la plus-value apportée par ces travaux lors de la revente de la maison.
Comme nous l’avons vu, la SCI est un outil qui répond bien aux problématiques liées à la détention et à l’occupation d’un bien immobilier, notamment une maison de famille. Cela implique toutefois pour les associés de savoir dialoguer avec bienveillance, dans un climat de convivialité et de solidarité. En effet, au fil des générations, si ce n’est plus le cas, la SCI peut constituer pour les associés une prison ou un cadeau empoisonné. Il est donc avisé d’envisager, dès la création de la SCI, les clauses de sortie pour tout associé.
Avec des statuts bien pensés, bien rédigés, la SCI constitue une solution souple et adaptée à différents cas de structures familiales pour partager une résidence secondaire, qui peut à terme devenir une « maison de famille » pour plusieurs générations.
Par Paul-André Soreau
Ouvrages de Paul-André Soreau aux éditions Arnaud Franel :
ID Reflex’ Successions – 8e édition
ID Reflex’ Transmission d’entreprise – 2013
ID Reflex’ SCI – 2014
Bonjour Monsieur,
Je serai très intéressé de connaître le fondement légal du principe de décideur payeur auquel vous faites référence. Est-ce légal et partout applicable ou bien est-ce conventionnel et dit être voté en AG ? Merci par avance
Bonjour Monsieur,
Le code civil dit que le contrat est la loi des parties.
C’est le principe de la “liberté contractuelle” qui permet, à partir du moment où tout le monde est d’accord, de prévoir toutes les stipulations possibles.
La SCI est la société où le principe de la liberté contractuelle rencontre le moins de dispositions d’ordre public qui viendraient restreindre cette liberté.
La question des charges est une question délicate, à la fois d’un point de vue juridique et d’un point de vue relationnelle.
Il peut arriver que dans certaines SCI détenant des résidences secondaires, certains associés sont prêt à faire des dépenses et d’autres non (notamment parce que ils utilisent peu ou pas du tout la maison).
Dans ce cas, et en accord avec tous les associés, il peut contractuellement être décidé de laisser faire celui qui veut faire des travaux et les prend financièrement à sa charge.
Selon les cas, il peut être décidé que ces travaux seront faits en pure perte ou feront l’objet d’un remboursement dans certaines hypothèses (vente de la maison dans un certain délai etc…)
Paul-André Soreau