Les étapes-clés de la vente et de l’achat d’un bien immobilier.

De plus en plus complexes, les opérations d’achat et de vente immobilière requièrent une minutieuse préparation. Voici les étapes essentielles à suivre pour réussir vos projets.

La décision

Afin d’évaluer correctement le prix du bien concerné, connaître l’état du marché est une priorité : consultez les annonces, les statistiques, les sites internet, et les conseils des professionnels.
Pour vendre, le recours à un professionnel est recommandé, au vu des contraintes techniques et chronophages en jeu. On veillera à constituer le dossier de présentation du bien et à consulter son notaire au plus tôt, car les délais pour réunir les documents nécessaires peuvent s’avérer longs et pénalisants. Enfin, c’est le moment d’évaluer l’éventuel impôt de plus-value.
Pour acheter, la question centrale est celle du financement de l’opération, qui additionne : prix du bien + droits d’enregistrement + émoluments du notaire + éventuels frais d’emprunt et de garantie + commission de l’agence immobilière… Un mandat co-exclusif de vente avec deux agences permet de diversifier, mais il est déconseillé de multiplier les intermédiaires (mandats sans exclusivité).

L’avant-contrat

Une fois l’accord trouvé sur la chose et le prix, l’avant-contrat fixe le cadre de l’opération. Il en existe deux types, tous deux incluant un délai de rétractation de dix jours et une condition suspensive d’obtention d’un prêt :

La promesse unilatérale de vente : le vendeur s’engage mais pas l’acheteur, qui jusqu’à la date fixée peut ne pas acheter sous réserve de payer l’indemnité (5 à 10 % du prix de vente).
Le compromis, qui engage les deux parties définitivement (sauf condition suspensive non remplie).

A noter que la loi ALUR a augmenté le nombre de documents à fournir au pré-contrat pour les lots de copropriété, ce qui peut allonger sensiblement les délais.

Avant la vente

L’acquéreur doit obtenir son financement et les éventuelles autorisations d’urbanisme requises. Si sa banque refuse le prêt demandé, le contrat est déclaré caduc ; si elle tarde à répondre un nouveau délai peut être convenu ou l’acquéreur peut demander la caducité du contrat. S’installer ou réaliser des travaux durant cette période est prématuré et fortement déconseillé.
Pendant ce temps, le notaire du vendeur traite les données destinées à aboutir à la signature finale : contrôle de la situation hypothécaire du bien, obtention, à destination de l’acquéreur, des renseignements du cadastre et de l’urbanisme et de renseignements auprès du syndic de copropriété, contrôle des droits de préemption, validation des états civils des parties, etc.

La signature de la vente

La signature de l’acte de vente constate le paiement du prix et le transfert de propriété.
Le paiement doit se faire par virement, les fonds devant être sur le compte du notaire avant la signature. Le remboursement de l’impôt foncier (prorata temporis) se fait au moment de la signature. Il en est de même pour les charges, les travaux et le fonds de roulement, si le bien vendu est en copropriété.
On veillera à être assuré dès le jour de la vente pour le bien acquis. D’autre part, revisiter le bien la veille de la signature est une garantie contre les mauvaises surprises.

Après la vente

Le notaire effectue les formalités, notamment la publication de l’acte au service de la publicité foncière, le paiement des droits d’enregistrement ou de la TVA, le paiement de l’impôt de plus-value, la notification de la vente au syndic de copropriété.
Le notaire conserve l’original et envoie à l’acheteur une copie de l’acte de propriété et son solde de compte.

Par Paul-André Soreau

Photo de M. Paul-André Soreau