Impôt sur les plus-values immobilières : calcul et exonération

Les sociétés civiles soumises à l’impôt sur le revenu, comme les personnes cédant un bien immobilier dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sont fiscalisées sur la plus-value dégagée selon le régime dit « des particuliers ». L’impôt est payé par l’intermédiaire du notaire au moment de la mutation, mais il existe des conditions d’exonération.

1. Les principaux cas d’exonération

⦁ La plus-value est totalement exonérée si le bien cédé constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession, c’est-à-dire si elle est occupée par le cédant la majeure partie de l’année. L’administration contrôle pour cela où habite le cédant, où ses enfants sont scolarisés, où il déclare ses impôts, voire le niveau de ses factures d’eau et d’électricité. Elle accorde généralement l’exonération si le cédant a déménagé (sauf à l’étranger) après la mise en vente et que la vente a lieu dans les douze mois (« délai normal »). L’exonération peut bénéficier aux deux membres d’un couple qui se sépare même si un seul continue d’habiter le bien vendu.

⦁ Les dépendances de la résidence principale, si elles lui sont immédiates et nécessaires (garage, cour, chambre de bonne…), bénéficient aussi de l’exonération si elles sont cédées en même temps (mais pas nécessairement à la même personne) que la résidence.

⦁ Si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, ou s’il l’est depuis moins de 4 ans, que c’est sa première cession immobilière, et que le gain lui sert à acquérir sa résidence principale (dans un délai de deux ans), il peut être exonéré.

⦁ Cas particuliers : l’exonération s’applique quand le prix de cession est inférieur à 15 000 € ; pour les retraités et invalides de condition modeste (article 1414 I du CGI) ; et pour les biens détenus depuis plus de 30 ans.

2. Effectuer une première estimation de l’impôt

Dans les autres cas, la plus-value est taxée à 34,5 % soit 19 % d’impôt sur le revenu + 15,5 % de prélèvements sociaux.
⦁ Calcul : cliquer ici

Plus-value = prix de cession – prix d’acquisition

Prix de cession : net de tous frais de vente, commission, voire de la valeur (prouvée) du mobilier.

Prix d’acquisition : majoré des frais et droits d’acquisition (enregistrement, honoraires…) et des travaux (hors entretien et réparation) s’ils n’ont pas été pris en compte au titre d’impôt sur le revenu.

Si le bien a été acheté, il est possible de retenir un forfait de 7,5 % ou, s’il est supérieur (et justifié), le montant réel (augmenté de la commission d’agence réglée à l’époque) ;

Si le bien a été reçu (succession ou donation), le montant réel des frais et droits de mutation est pris en compte, à condition que le vendeur en ait supporté la charge. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, il est souvent plus avantageux de retenir un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition, d’autant qu’aucun justificatif n’est exigé.
⦁ Abattements sur la plus-value, deux abattements, pour durée de détention, s’appliquent sur la plus-value brute, calculés par douze mois.

⦁ Abattement pour l’impôt sur le revenu : 6 % pour chaque année de détention du bien cédé entre la 6e et la 21e année, 4 % pour la 22e année, puis exonération totale au-delà.

⦁ Abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65 % pour chaque année de détention du bien cédé entre la 6e et la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, 9 % de la 23e à la 30e année, puis exonération totale au-delà.

À noter qu’un abattement de 30% s’applique à la vente de terrains à bâtir, sous certaines conditions.

⦁ Taxes sur les plus-values élevées
Si le montant imposable de la plus-value dépasse 50 000 € (une fois les abattements précédents appliqués), une taxe supplémentaire s’applique, comprise entre 2 et 6% suivant le montant.

⦁ Démembrement

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble le bien démembré, le prix de vente est réparti entre eux selon la valeur réelle de l’usufruit et de la nue-propriété, et la plus- value est calculée séparément pour chacun.

Si le bien est vendu après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre les mains d’un seul propriétaire, la valeur d’acquisition à retenir dépend des circonstances (donation, acquisition, etc.).

3. Vente par une société civile soumise à l’impôt sur le revenu

⦁ Vente de l’immeuble
Quand ce type de société vend un immeuble qui lui appartient, la plus-value est calculée en tenant compte des prix et des dates d’acquisition et de cession par la société. L’impôt est calculé et payé au niveau de chaque associé présent à la date de la cession, au prorata de ses droits sociaux.

⦁ Vente des titres de la société soumise à l’impôt sur le revenu
Si un particulier vend les titres qu’il détient dans une société de ce type dont l’immobilier a représenté plus de la moitié de l’actif pendant les trois exercices précédant la cession des titres, la plus-value est calculée comme exposé précédemment, à la différence qu’aucun forfait ne peut s’appliquer. Il est donc souvent plus intéressant de vendre l’immeuble que de vendre les titres.

4. Cas des non-résidents : cession d’un immeuble situé en France par un non-résident fiscal.

⦁ Cas d’exonération (plafonnée à 150 000 € et suivant les conventions fiscales en vigueur)
Les cas particuliers cités plus haut s’appliquent aux non-résidents ; il y a aussi exonération si le cédant a été fiscalement domicilié en France 2 ans continus minimum, et si la cession a lieu avant le 31/12 de la 5e année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France. (Aucune condition de délai si le cédant a la libre disposition du bien depuis le 01/01 de l’année précédant la cession.
⦁ Taux d’imposition
Il est le même que pour les résidents français (34,5 % soit 19 % + 15,5 %). Ce montant fait cependant l’objet d’une contestation au niveau européen actuellement.
⦁ Représentant fiscal accrédité
– Un tel représentant est nécessaire si le cédant ne réside pas dans l’Espace Économique européen, il peut être (sous conditions) l’acquéreur des biens vendus, une personne physique, une société d’accréditation, une banque ou un établissement financier agréés.
– Il remplit les formalités et acquitte le prélèvement pour son compte. Il est responsable lors des contrôles de l’administration.

Par Paul-André Soreau

Photo de M. Paul-André Soreau