Location meublée et activité commerciale : une dernière hésitation…?

Location meublée et activité commerciale : une dernière hésitation…?

De récentes décisions du Comité de l’Abus de Droit fiscal apportent un nouvel éclairage sur la nature civile ou commerciale de l’activité de location meublée (avis du CAD n°2015-07 et 2015-08, publiés le 6 novembre 2015).

Dans ces affaires, un contribuable avait donné à ses enfants des parts d’une société dont l’activité principale était la location de locaux d’habitation meublés et de locaux commerciaux.
Cette opération avait été réalisée sous le bénéfice du dispositif « Dutreil » qui, rappelons-le, exonère de droits de donation, à concurrence de 75 % de leur valeur, les titres d’une société lorsque plusieurs conditions sont satisfaites, notamment lorsque cette structure exerce une activité commerciale.

En l’espèce, l’administration fiscale entendait remettre en cause cette donation en mettant en œuvre la procédure de l’abus de droit : elle ne contestait pas l’application du dispositif Dutreil mais l’intention libérale de l’opération eu égard à la chronologie des faits.

Saisi de ces affaires, le Comité rejeta les prétentions de l’administration et considéra que la location de locaux d’habitation meublée et de locaux commerciaux était une activité civile et non commerciale.
De ce fait, les donations litigieuses ne pouvaient pas entrer dans le champ d’application du dispositif Dutreil et l’administration aurait dû opter pour la procédure de rectification de droit commun si elle entendait remettre en cause les opérations.

L’administration décida de ne pas se ranger à l’avis émis par le Comité : soucieuse du bon respect du droit (et de l’application des pénalités spécifiques à la procédure de l’abus de droit), elle considéra, au regard de la loi et de sa propre doctrine, que « l’activité de loueur en meublé à titre habituel est une activité commerciale, éligible à l’exonération Dutreil ».

Même si elle semble opportuniste, cette prise de position interpelle le praticien dans la mesure où le regard de l’administration sur l’activité de location meublée semble flou et fluctuant :

•  Dans le cadre de certains régimes fiscaux, l’administration a une appréciation très commerciale de cette activité.
  Elle qualifie ainsi la location meublée d’activité commerciale dans le cadre de l’exonération ISF des biens professionnels (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10-20130805, n° 40, par renvoi aux dispositions de la loi fiscale applicables aux BIC) ; ou dans le cadre des SARL dites « de famille » (BOI-IS-CHAMP-20-20-10-20120912, n° 110) ;

•  à l’inverse, dans certains dispositifs, l’administration regarde la location meublée comme une activité civile.
  Ainsi, dans le cadre du régime de report d’imposition applicable aux plus-values d’apport à une société contrôlée, il est parfois nécessaire de remployer certaines sommes dans le « financement d’une activité commerciale ». Or, pour l’administration, « l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location immobilière, qu’elle soit nue ou meublée, revêtant un caractère civil ou patrimonial, n’est pas éligible au remploi » (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20150702, n° 310).

Cette prise de position de l’administration fiscale est la bienvenue.
Mais elle ne nous semble pas suffisamment sécurisante (simple commentaire) pour les contribuables souhaitant réaliser des opérations sur des sociétés ayant une activité de location meublée.
Face à l’indécision de l’administration, souhaitons que le juge de l’impôt se positionne au plus vite…

Notons que la location en meublée a également été qualifiée d’activité civile par le Comité dans de précédentes affaires (voir par exemple, affaire n° 2012-51 relative à une opération d’apport-sursis).
Le CAD deviendrait-il le garant de la stabilité de la doctrine fiscale en lieu et place de l’administration ?

Par Julien Dupré

Ouvrages de Julien Dupré aux éditions Arnaud Franel :

Le PEA et le PEA-PME