Placements immobiliers locatifs… quelle rentabilité ?
Les offres d’investissement dans l’immobilier locatif semblent souvent très rentables. Qu’en est-il en réalité ? Un investisseur averti en vaut deux… quelques repères pour comprendre.
L’investissement locatif serait performant et rentable à coup sûr, pourtant l’investisseur potentiel doit bien connaître la différence entre rentabilité brute ou nette nette pour savoir si son placement est avisé ou non.
La rentabilité brute : comment la calculer ?
En théorie, calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif, c’est facile… Il suffit de diviser le loyer annuel prévisionnel par le prix d’achat du logement. Par exemple pour un studio acheté 130 000 €, avec un loyer mensuel de 650 €, la rentabilité est égale à 650 x 12/130 000 €, soit 6 % bruts.
Mais il faut aussi tenir compte des périodes ou le logement est vacant. En effet, on constate qu’un locataire déménage en moyenne tous les deux ans et demi à trois ans. Quand il s’agit de petites surfaces le turn-over est encore plus rapide, notamment quand le locataire est étudiant, la durée de location varie d’un à deux ans. À chaque changement de locataire, le logement peut rester vacant un mois, voire plus, ce qui a bien sûr un impact direct sur la rentabilité brute du logement.
La rentabilité brute ne prend pas en compte les charges d’exploitation du logement, que le propriétaire doit supporter seul. Il s’agit des charges de copropriété, de l’assurance pour loyers impayés, des honoraires de gestion locative et de la taxe foncière… L’investisseur doit donc plutôt calculer la rentabilité nette (avant impôts) pour commencer à mesurer la véritable rentabilité de son placement.
Par Colette Sabarly
Ouvrages de Colette Sabarly aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’Immoblier 2016 – 11e édition
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